Общо събрание

Управлението на сградата се осъществява чрез общо събрание и управителен съвет. Общото събрание има правото да приема правилник за вътрешния ред, да събира консумативи за ремонтни дейности и поддръжка, да определя план за извършване на ремонтни дейности и да определя размера на паричните вноски в общ фонд на кооперацията и т.н. Общото събрание се свиква най-малко веднъж годишно, а и също може да бъде свикано от собственици, които имат общо най-малко 20% от общите части на сградата.

Свикването става с покана най-малко 7 дни преди датата на събранието, освен ако е неотложен случаят, тогава законовият срок е най-малко 24 часа. Поканата трябва да се връчи лично или на пълнолетен член от домакинството, но ако всички отсъстват, може да се залепи на вратата, като тогава се считате за уведомени. Общото събрание се провежда, ако присъстват лично или чрез представители собственици на най-малко 67% идеални части от общите части на етажната собственост. Ако не се съберат, се прилага принципът на спадащия кворум и след един час може да започне общо събрание при толкова хора, колкото са дошли, и решенията и самото събрание ще са законни. Новото в закона е в начина на гласуване на решенията на общото събрание. Гласуването става не както преди, всеки да има по един глас, ами в зависимост от притежаваните идеални части от общите части на сградата. Управителният съвет е изпълнителният орган на етажната собственост. В правомощията на органа е да следи за изпълнение решенията на общото събрание, за спазване на вътрешния ред в етажната собственост, да представлява етажната собственост пред органите на местната власт и други правни субекти, да води и съхранява книга на собствениците и др.

Сдружение на собствениците

Другата форма на управление, която може да се приложи за етажната собственост, е т.нар. сдружаване. Сдружението на собствениците е юридическо лице, създадено по реда на Закона за управление на етажната собственост и има за предмет управлението на общите части на етажната собственост. Сдружението на собствениците се създава чрез учредително събрание, в което следва да участват всички собственици на самостоятелни обекти, но не по-малко от 67% идеални части от общите части на Етажната собственост.

За уреждане на взаимоотношенията в сдружението се подписва споразумение между всички участници, с което се определя начинът на провеждане на общото събрание, избират се управителят и контрольорът на сдружението, съответно управителният съвет и контролният съвет. За да се учреди сдружение, трябва всички собственици да са съгласни и да регистрират новосъздаденото сдружение в районната администрация в срок от 14 дни след провеждането на учредителното събрание. Принципите и изискванията за провеждане на общи събрания и за кворум на сдружението са същите като при обикновената етажна собственост. Важно е да се обърне внимание, че решенията се приемат единодушно за предприемане на действия за надстрояване и пристрояване, както и за учредяване право на ползване или право на строеж. Иначе за изваждане на собственик от сградата поради нарушение правилника за вътрешния ред е достатъчно да присъстват собствениците на 75% от общите части на етажната собственост. А за решения, свързани с обновяване и за извършване на основен ремонт, са достатъчни собственици на 67% идеални части. Във всички останали случаи решенията се приемат с мнозинство, повече от 50%. Сдружението е една от най-големите новости в закона, която дава възможност да се кандидатства по оперативните програми за финансиране за обновяване на сградата.

Книга на собствениците

Книгата на собствениците е документ, който съдържа информация за отделните обекти в сградата, техните собственици, ползватели и обитатели. Съставя се от управителя или членовете на управителния съвет на етажната собственост, като всяко лице саморъчно изписва трите си имена и се подписва. Книгата може да е с неподвижни страници – като тетрадка, или да е в папка с перфорация, към която при необходимост от пренос се добавят нови страници. Тя се поддържа и съхранява от управителния съвет или управителя на етажната собственост.

За всеки апартамент се съставя отделна партида, като обектите се подреждат последователно по възходящ ред на номерацията на входовете и жилищата В книгата трябва да фигурира началната дата на обитаване, включително и когато става въпрос за наематели на жилището. Вписват се и лицата, които пребивават в апартамента за повече от месец, както и притежаваните или взети за отглеждане животни.Данните трябва да се актуализират при настъпването на промени. Съгласно ЗУЕС председателят на управителния съвет или управителят на етажна собственост трябва да подаде уведомление в районната администрация, не по-късно от един месец от провеждане на общото събрание в което да бъде приложенпротокол от проведено общо събрание с подписите на собствениците. Сдружението на собствениците се вписва в съответната община. Общинската администрация създава и поддържа публичен регистър. В протокола от проведеното общо събрание трябва да се посочи формата на управление – Общо събрание или Сдружение на собствениците, както и данни за управителния орган – вид, състав, мандат, адреси и телефони за връзка на членовете на Управителния съвет /Управителя/. За ремонтите плащат всички. Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части се извършва само по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението. Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата. За извършване на необходим ремонт на общи части на сградата се отпускат финансови средства незабавно с решение на управителния съвет (управителя). Общото събрание утвърждава направените разходи, които са удостоверени с платежни документи. Разходите за извършване на необходим ремонт, направени от собственик за негова сметка, се възстановяват с решение на общото събрание или се прихващат от дължимите от него вноски след представяне на платежни документи. За текущото поддържане на общите части собствениците и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание. В случаи, когато сградата или отделният вход в режим на етажна собственост се нуждаят от неотложен ремонт, с решение на управителния съвет (управителя) незабавно се отпускат финансови средства при наличност, а когато липсват, управителят незабавно свиква общото събрание да приеме решение за набиране на средства за извършването на ремонта. Ако при необходимост от ремонт общото събрание не бъде свикано или не вземе решение за ремонт, заинтересуваните лица уведомяват кмета на общината или района за това обстоятелство. Общото събрание на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“. Средствата във фонда се набират от вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание. Когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение в определения срок гласуван на общото събрание, председателят на управителния съвет /управителят/ може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т.1 от ГПК /гражданско процесуалния кодекс/ в Районния съд. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание. Основните разходи за общите части на една сграда са ежемесечните консумативни разходи и разходи за текущо поддържане, които според закона се разпределят поравно според броя на собствениците и обитателите. Единственото ограничение е, че деца до 6-годишна възраст и обитатели, които пребивават в етажната собственост не повече от един месец, не заплащат текущите разходи, а собственик или обитател, който отсъства повече от един месец, заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от консумативните разходи. За отсъствието се уведомява писмено председателят на управителния съвет (управителят). Когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в сградата има портиер, разходите за него се прибавят към консумативните разходи. Собственици или обитатели, които упражняват професия или извършват дейност в етажната собственост, при която достъпът на външни лица е по-голям от обичайния, заплащат консумативни разходи до петкратния размер на разходите. Всяка сграда, независимо кога е построена, следва да има технически паспорт.

Който не изпълни задължение по този закон, се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв., когато е юридическо лице. Собственик или обитател, който наруши правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, се наказва с глоба от 50 до 150 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 200 до 500 лв., когато е юридическо лице.